Pourquoi investir en SCI ?

Lors de l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers, différentes options peuvent être envisagées : l’acquisition en nom propre (seul), en indivision (à plusieurs) ou via une société (tel que la SCI).

Cette dernière est intéressante par sa facilité de gestion et la possibilité d’une transmission de patrimoine acquis en commun.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Commençons par les bases. Une SCI (ou Société Civile Immobilière) est une entreprise créée par au moins 2 personnes (physiques ou morales), parents ou non et dont la durée de vie maximale est de 99 ans.

Ses objectifs sont l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers, et la mise en place de locataires afin de toucher les loyers issus de ces biens.

L’une des caractéristiques de la SCI est qu’il s’agit, comme son nom l’indique, d’une société civile. Cela implique qu’il est impossible de réaliser des activités commerciales, l’achat-revente ou la location de meublés ; du moins dans sa version « classique » (car je vous rassure, vous pouvez tout de même vendre un bien via une SCI).

La SCI ne déroge pas aux règles administratives. Comme toute entreprise, cette société requiert la rédaction de statuts, déterminant les règles de fonctionnement.

Ils peuvent être rédigés en privé (par vous-même donc) ou par l’intermédiaire d’un professionnel. D’ailleurs si vous vous posez la question de savoir si vous devez l’un ou l’autre, sachez que dans 80% (contrairement aux idées reçues) vous n’aurez pas besoin d’un avocat ou d’un notaire pour rédiger vos statuts.

De mon point de vue, pour une SCI classique, si vous n’avez pas de cas spécifique à traiter (transmission de patrimoine, associé mineur, capital variable, associé personne morale…), des statuts standards suffisent largement.

Pour information, voici les informations qui doivent impérativement figurer sur les statuts de la SCI :

• Le nom des actionnaires de la SCI.
• Le montant des apports des différents actionnaires.
• L’adresse du siège social.
• Le capital social.
• Le nom de la société.
• Sa durée de vie.
• L’objet social : civil (et non commercial).
• Les règles de fonctionnement ; discussion lors d’assemblée générale.
• Le nom du gérant : personne forte de la SCI (mais pas toujours). Il peut choisir les locataires, engager des travaux ou emprunter pour acheter ou vendre le bien immobilier sans pour autant être obligé d’en informer ses associés.
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (actionnaires possédant plus de 25% du capital).

Les différents types de SCI

Il existe différents types de SCI, bien que seule la SCI dite « classique » sera traitée dans cet article.

• SCI « classique » : acquisition de bien immobilier dans le but de les mettre en location
• SCI « de construction-vente » : c’est de la promotion immobilière. Construction de bien immobilier dans le but de la mise en vente immédiate.
• SCI « d’attribution » : basée sur le même principe que précédemment, construction de bien immobilier, mais dans le but de les attribuer aux actionnaires de la SCI.
• SCI « de jouissance à temps partagé » : acquisition de résidences secondaires à plusieurs. Celles-ci seront mises à dispositions des différents actionnaires sur des périodes définies et en fonction du nombre de parts possédées.

Les avantages d’une SCI pour votre patrimoine immobilier

Protection des associés

Acheter un bien locatif en commun permet de mutualiser les capacités financières de chacun et d’être protégés par les règles de fonctionnement préétablies dans les statuts de la société.

Éviter l’indivision

Créer une SCI permet d’obtenir une stabilité entre les investisseurs en comparaison d’un achat en indivision.

L’indivision n’est pas une situation stable, car un actionnaire peut à tout moment vouloir réclamer sa part même si cela peut entraîner des conséquences lourdes telles que la vente du bien.

La gestion en indivision est elle aussi différente, car elle est codifiée par la loi. Les décisions les plus graves sont souvent soumises à des votes unanimes (tandis qu’elles sont prises lors des assemblés générales dans le cadre d’une SCI), et le gérant peut être nommé via une convention d’une durée de 5 ans maximum.

Il est également possible d’aménager les règles de cession de part dans les statuts de la SCI, ce qui n’est pas le cas lors d’un achat en indivision.

Optimiser la transmission du patrimoine immobilier et la réduction d’impôts

Il est évidemment bien plus simple de partager des parts plutôt qu’un bien locatif. La SCI permet de bénéficier au mieux des abattements fiscaux. Peu importe le moment de sa création, un couple peut apporter un bien dans la SCI ou constituer une SCI pour investir dans un bien immobilier.

Le capital étant divisé en parts, les parents peuvent, au fil des années, transmettre progressivement à leurs enfants des parts sociales minoritaires et équitables sous réserve d’un montant inférieur ou égal à 100.000€ de donation (ce qui correspond aux abattements fiscaux), renouvelable tous les 15 ans. En effet, il est possible d’être exonéré d’impôts jusqu’à hauteur de 100.000€. Donner une valeur supérieure à cette somme génère automatiquement des impôts, ce que la SCI permet d’éviter.

Dans le cadre d’un investissement immobilier financé par un emprunt, la création d’une SCI permet de réduire la base imposable du montant de l’emprunt. Elle permet aussi de diminuer le montant des droits de succession et de donation, car la valeur nette des parts cédées est décotée de 10% de la valeur brut.

Si l’entreprise a des dettes, comme des emprunts, l’actif net diminue réduisant la base imposable de l’emprunt. Tandis que dans le cadre d’un achat en nom propre, c’est la valeur brute qui est prise en compte pour le calcul des droits de donations, et ce sans tenir compte des emprunts.

La SCI permet de mieux organiser les relations lors des décès pour les personnes en concubinage ou les partenaires de PACS. Elle apporte une protection pour le survivant, afin d’éviter qu’il soit évincé du logement en cas de conflits avec les enfants du défunt ou le parent survivant d’un enfant d’une union précédente. Bien sûr, à condition que cela ait été établi dans les statuts de la SCI.

Attention tout de même lors de la création de la SCI, les motivations ne doivent pas être purement fiscales, sous peine que votre société soit remise en cause pour abus de droit par l’administration fiscale, et ainsi subir un lourd redressement…

L’imposition et la fiscalité de votre SCI

Il existe deux types de régimes fiscaux :

• L’impôt sur le revenu ou IR
• L’impôt sur les société ou IS

Le choix de l’imposition doit se faire dès le départ et être réfléchi, car il est définitif ; sauf pour l’IR qui peut être transformé en IS (mais l’inverse est impossible).

La SCI à l’IS

Vous avez choisi l’impôt sur les sociétés :

Si le bénéfice est inférieur à 38.120€, l’imposition sera à hauteur de 15 %.

Si vous dépassez ce montant, l’imposition sera à hauteur de 33,33%.

Le reste des bénéfices peuvent être mis en réserve. Tout dépend de votre stratégie d’investissement immobilier, mais il est généralement plus intéressant de créer une SCI par investissement afin de ne pas dépasser les 38.120€.

En choisissant le régime de l’IS, vous allez pouvoir amortir fiscalement le bien immobilier et diminuer le bénéfice imposable.

Grâce à ce régime, vous ne payerez presque pas d’impôts sur les loyers au début. Les dividendes sont supprimés pour l’actionnaire qui les reçoit. Après un abattement de 40%, ils sont imposés selon un barème progressif et les prélèvements sociaux s’appliquent toujours.

L’exonération de la taxe supplémentaire de 2,5% est possible si l’immeuble n’est pas plus vieux que 15 ans, si les locations sont soumises à la TVA ou si le montant du loyer est inférieur ou égal à 1 830€.

Avec le régime de l’IS, vous pouvez bénéficier de réductions de charges (déductions des amortissements, déductions des frais de notaire).

Le gros point noir est les plus-values, qui sont beaucoup plus importantes que dans le régime de l’impôt sur le revenu. Surtout qu’elles sont ensuite reversées en tant que revenu pour être ensuite soumises au régime de l’IS.

La SCI à l’IR

Vous avez choisi l’impôt sur le revenu :

Dans le cas de l’IR, ce seront les loyers qui seront imposés auprès de la société chez tous les associés et au prorata des parts de chacun.

En somme, les règles sont les mêmes que pour un bien acquis en nom propre, c’est-à-dire que chaque année les associés devront payer les impôts en fonction de leur taux d’imposition.

Seul petit avantage : si vous avez fait un emprunt pour acheter des parts de la société ou pour faire un apport, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de l’impôt.

De plus la SCI à l’IR est plus intéressante lors de la revente d’un bien car la taxe sur la plus-value est bien moindre.

Ce système permet de créer un patrimoine sans alourdir sa fiscalité lors des investissements locatifs.

Attention cependant aux personnes à gros revenus, des taxes supplémentaires s’appliqueront.

Les contraintes d’une SCI

Les contraintes d’une SCI sont peu nombreuses, mais elles existent néanmoins.

Tout d’abord, toute création nécessite un coût et la SCI ne déroge pas à la règle. Vous avez les frais légaux (obligatoires) et les frais de rédaction (facultatifs).

Les frais légaux

• Les frais « d’annonces légales » : publication d’un texte dans le journal d’annonces légales (JAL) afin d’informer le marché de la création de votre entreprise. Plus le texte est long et plus il coûte cher. Il faut compter entre 150€ et 350€ de frais d’annonces légales.
• Les frais d’immatriculation : à payer à l’état pour l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés. Il faut compter 70€.
• Les frais de rédaction :
  Comme vous le savez, il est nécessaire de rédiger des statuts qui vont définir l’objet de la société, ses règles de fonctionnement et les pouvoirs du gérant. Comme mentionné plus haut, il est conseillé d’avoir recours à un professionnel (ex : notaire), mais cela à un coût. Il faut compter entre 1000€ et 3000€.
  Une autre solution peut être envisageable : passer directement par les services d’une plateforme juridique pour la création de votre entreprise en ligne. Cela vous coûtera environ 130€ en passant par un site juridique permettant la création de la société et la rédaction des statuts.

Comme toute entreprise, il faudra penser à organiser régulièrement des assemblées générales en présence de tous les actionnaires pour les prises de décisions et tenir une comptabilité stricte (plus simple lors d’un régime fiscal IR, et un passage quasi obligatoire chez le comptable pour un régime en IS).

Attention aux dettes, car les associés en faisant partie de la société engagent leurs biens personnels en fonction de leurs parts dans la société. Il n’y a donc aucune protection du patrimoine personnel pour les actionnaires. Ils sont alors tous responsables des dettes de leur société.

Nous avons mentionné plus haut que la location de meublé était interdite. Pour les SCI à l’IR, l’administration tolère que les investissements locatifs meublés représentent au maximum 10% des revenus de la société. Pour les SCI à l’IS, l’administration tolère un peu plus. Mais cela reste peu et donc non avantageux pour la société.

Comme toute société, elles imposent des contraintes administratives tout au long de sa vie.

Pourquoi une SCI est-elle intéressante ?

La SCI est donc intéressante pour l’achat de plusieurs biens et une gestion moins complexe, en comparaison à l’achat en indivision. Cela reste tout de même non avantageux pour l’achat d’un seul bien par rapport au coût de création.

C’est aussi un très bon stratagème pour la valorisation et la transmission du patrimoine immobilier par donation ou succession (surtout dans le cadre familial avec plusieurs enfants). Vous pouvez profiter des abattements fiscaux en étalant la transmission des parts sociales dans le temps. Cela vous permet d’avoir toujours un regard sur la gestion de vos biens (surtout en présence d’enfants mineurs ou majeurs en état d’incapacité).

Le gérant peut prendre les décisions seul et si l’un des actionnaires souhaite se retirer de la société, il peut vendre ses parts, mais en aucun cas ne demander la vente des biens, comme c’est le cas lors des achats en indivision.

En conclusion

Quel que soit le projet qui vous anime, il faut bien réfléchir et définir ses objectifs avant de se lancer dans la création d’une SCI, car elle vous engage vous et vos biens à respecter des règles supplémentaires et ce n’est pas toujours utile d’y avoir recours.

Le choix du régime fiscal est crucial pour la suite de votre stratégie d’investissement. Pensez-y !