Laura de Immo Club Invest
Laura de Immo Club Invest

Je suis passionnée d'immobilier et d'investissement locatif. Moi-même investisseuse, je partage tout ce que j'apprends sur mon parcours de la liberté financière.

Peut-on créer une SCI après un achat immobilier ?

Au sommaire

L’un des grands avantages d’un investissement en SCI est que ses actionnaires sont autorisés à structurer ce type de société avec beaucoup de marge de manoeuvre, et donc d’orienter ses statuts comme ils le souhaitent, sous réserve de rester dans le cadre législatif.

La SCI, pour « Société Civile Immobilière » ressemble plus ou moins à une SARL réservées à des fins immobilières (articles 1832 et 1845 du Code Civil).

Une SCI possède généralement une ou plusieurs propriétés dans le but de les louer ou de les mettre gratuitement à la disposition de ses actionnaires.

Créer une SCI, c’est comme créer une entreprise ; il y a certaines formalités à accomplir et il y a un coût pour ces formalités.

Participe au forum !

Qu’est-ce qu’une SCI et peut-on créer une SCI après un achat immobilier ?

Une SCI est une société immobilière créée pour posséder, gérer et louer des biens immobiliers. Les SCI sont considérés de nature civile avec un objectif principal lié à l’immobilier ; en règle générale, ils n’ont pas de but commercial et ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés.

Si la SCI loue son bien meublé, elle perd son état civil et est alors considérée comme une structure commerciale, soumise aux dépôts et aux charges fiscales les plus onéreux de toutes les sociétés françaises.

La SCI doit avoir au moins deux actionnaires (il n’y a pas de nombre maximum), qui peuvent être résidents ou non-résidents, particuliers ou entreprises. La responsabilité des actionnaires est limitée et répartie en fonction de leur participation proportionnelle dans la SCI. La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants. Ils ne doivent pas nécessairement être actionnaires mais doivent être des individus, pas des personnes morales.

peut-on créer une sci après un achat immobilier

La raison la plus courante pour créer une SCI est lorsque plusieurs acheteurs achètent ensemble un bien immobilier.

L’autre option, la copropriété, est plus difficile à gérer en droit français. Cela est particulièrement vrai si un ou plusieurs acheteurs sont des parties assistées, telles que des enfants mineurs ou des adultes sous surveillance légale. Par conséquent, de nombreuses familles achètent des propriétés via une SCI.

Si créer une SCI après l’achat d’un bien est généralement une mauvaise idée, elle peut cependant être mise en place au préalable relativement rapidement et à un coût modéré.

Il peut même être créé après la signature de la promesse de vente – le contrat d’achat préalable – et avant l’acte de propriété, à condition que la promesse contienne une clause permettant à un autre nom de se substituer à l’acheteur désigné. La SCI devient alors le véhicule achetant la propriété. Les particuliers détiennent indirectement le bien par le biais de leur participation dans la SCI.

Quels sont les avantages d’acheter en utilisant la structure SCI ?

Le principal avantage d’une SCI, comme indiqué ci-dessus, est qu’elle offre une alternative à la copropriété où plusieurs acheteurs achètent une propriété.

Une copropriété est actuellement soumise au droit successoral, que les propriétaires soient ou non-résidents en France ; tandis qu’en cas de décès d’un actionnaire SCI non résident, les lois sur l’homologation de son pays de résidence s’appliquent. En effet, la succession contient des titres plutôt que des immobilisations. Ces derniers sont régis par les lois du pays où le bien est situé.

Une SCI évite donc l’application des lois successorales, notamment la répartition obligatoire d’un pourcentage de la succession entre les enfants. Elle évite également l’implication d’un notaire dans le domaine.

De plus, il est plus facile de transférer ultérieurement la propriété d’un bien immobilier en vendant les actions de la SCI plutôt que le bien lui-même. La transaction ne nécessite pas l’intervention d’un notaire et, pour l’acheteur, permet d’économiser sur les droits de timbre.

Le transfert d’actions à un tiers nécessite que les actionnaires non cédants, le cas échéant, donnent leur accord préalable. Ils peuvent s’opposer en tant qu’actionnaire. Les accords d’achat d’actions contiennent donc généralement une condition stipulant l’approbation préalable de la vente d’actions. Ce consentement préalable peut être mis en place pour exclure les parties liées telles que les conjoints, partenaires ou enfants des actionnaires. La propriété des actions de la SCI peut donc être limitée selon les souhaits des actionnaires initiaux.

Une SCI peut être créé après la signature de la promesse de vente et avant l’acte de propriété, à condition que la promesse contienne une clause de substitution.

En matière d’impôts, la SCI est une entité accréditive et n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf en cas d’option à l’IS). À ce titre, toute perte fiscale encourue ou profit réalisé sur la propriété est répercuté sur ses actionnaires conformément à leurs participations respectives dans la SCI, et les actionnaires déclarent ces montants dans leurs déclarations de revenus individuelles. Notez que ce transfert de taxe est automatique et qu’il n’est pas possible de le désactiver.

La SCI, en tant qu’entité, est autorisée à déduire la plupart des dépenses d’exploitation qu’elle engage pour l’entretien de l’immeuble, ce qui réduit ses bénéfices nets.

Quels sont les inconvénients d’acheter une propriété en utilisant une SCI ?

Lorsqu’une SCI signe le contrat d’achat d’une propriété, elle ne bénéficie pas de la période de réflexion de sept jours dont bénéficient les acheteurs individuels. Les SCI n’ont pas non plus droit aux diagnostics obligatoires qui sont requis lorsque le bien est vendu à des particuliers.

Il est possible d’éviter ces inconvénients, en signant la promesse de vente au nom des acheteurs individuels et en incluant une clause permettant à la SCI de se substituer comme acheteur lors de la signature de l’acte de vente.

Les hypothèques pour les SCI sont généralement plus coûteuses et soumises à des dispositions plus sévères.

La direction d’une SCI a l’obligation de tenir des assemblées générales annuelles. Il doit approuver ses comptes annuels, mais il n’est pas tenu de les déposer et de les publier comme le font les autres sociétés.

L’identité des propriétaires individuels sous-jacents de la SCI doit être communiquée aux autorités fiscales françaises ; sinon la SCI sera soumise à une taxe annuelle de 3% de la valeur de marché des biens immobiliers qu’elle détient. Si les actionnaires décident de vendre la SCI ultérieurement, le marché des SCI est plus petit que celui des biens immobiliers vendus directement. Bien sûr, les propriétaires peuvent vendre la propriété sous-jacente à la place, puis dissoudre la SCI.

La plupart des investisseurs choisissent la SCI pour la flexibilité qu’elle apporte en matière d’organisation et de montage fiscale. Différentes options peuvent être envisagées, découvrez pourquoi.

Participe au forum !

Partage-moi :
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on print
Share on email
Vous aimerez aussi...