Investir dans une société civile immobilière (SCI) sous le régime de l’IS

Lorsque l’on investit dans un bien immobilier, il est toujours important de choisir une structure juridique qui favorise la rentabilité. L’investissement immobilier à travers une SCI à l’IS permet aux sociétaires de déduire des frais financiers et fiscaux comme les intérêts sur le prêt ou les impôts sur la plus-value immobilière au moment du départ. Cependant, il y a certaines erreurs que vous ne voulez pas faire pour garder votre avantage fiscal et optimiser votre investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Il s’agit d’une société civile spécialisée dans l’acquisition, la construction et la gestion de biens immobiliers.

Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés à responsabilité limitée constituées dans le but de posséder, construire et gérer divers types d’immeubles pour leur propre compte.

Les SCI sont soumises à des dispositions particulières en termes d’imposition sur les sociétés. C’est ce que nous allons aborder dans la partie suivante.

L’impôt sur les sociétés et son impact sur les SCI 

L’impôt sur les sociétés peut avoir un impact sur les SCI de deux manières. Premièrement, l’impôt sur les sociétés est prélevé sur le bénéfice de l’entreprise. Or, avec le jeu des écritures comptables, vous pouvez obtenir un bilan négatif grâce à l’amortissement.

Le deuxième avantage se situe au niveau des actionnaires : la SCI à l’IS permettant d’atténuer la fiscalité. En effet, les actionnaires ne sont imposés que sur les dividendes distribués. Sans distribution de dividendes, il n’y a pas d’imposition des actionnaires.

En gardant ce fait à l’esprit, il est impératif que les dirigeants d’entreprise sachent comment élaborer une stratégie pour que leurs sociétés civiles immobilières évitent, si possible, de payer des impôts.

Comment investir dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Bien que les taux d’imposition des sociétés en France soient relativement élevés, il devient considérablement moins cher d’investir dans une SCI. Il est fréquent que des personnes acquièrent et louent ensuite des propriétés sur la Côte d’Azur ou dans les stations de ski par exemple.

Une SCI est une société créée à des fins fiscales uniquement ; elle a été conçue à l’origine comme un véhicule d’investissement pour ceux qui ne pouvaient pas détenir des parts dans une SIRUP (Société d’Investissement en Risque Utilisateur Passif). L’imposition d’une SCI est simple : les revenus générés par les parts de la société ne sont pas imposés jusqu’à leur distribution sous forme de dividendes. Un aspect bénéfique de ce régime d’imposition simple est que la plus-value future réalisée lors de la cession sera imposée à 50 %.

Les avantages d’investir dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés 

La principale raison pour laquelle il est préférable d’investir en SCI réside dans les avantages fiscaux. Pour le reste, il s’agit évidemment de se créer un revenu passif et de construire un patrimoine à long terme.

Il existe deux types de revenus que l’on peut tirer d’un immeuble de placement : les revenus locatifs et les plus-values (plus-value immobilière). Les revenus locatifs sont imposables mais, avec l’option à l’IS, vous ne paierez pas d’impôts si vous appliquez l’amortissement comptable.

Les autres avantages de l’investissement immobilier avec une SCI à l’IS sont :

• Amortissement fiscal qui peut permettre d’obtenir un bilan négatif,
• Imposition uniquement sur les dividendes distribués
• Pas d’impôt sur les gains en capital lors de la vente de vos actions ou de vos dividendes, à condition que vous les conserviez pendant plus de 12 mois 
• Vous pouvez également conserver tous les bénéfices de la vente d’actifs au sein de la société sans payer d’impôt sur les plus-values 

Conclusions et recommandations pour les investisseurs qui envisagent ce type d’opportunité d’investissement

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il est toujours important de choisir une structure juridique qui favorise la rentabilité. Investir dans un bien immobilier par le biais d’une SCI à l’IS permet aux associés de déduire les frais financiers et fiscaux tels que les intérêts du prêt ou les impôts sur la plus-value du bien au moment de leur départ. Cependant, il y a certaines erreurs à ne pas commettre, alors gardez l’oeil ouvert pour maitriser votre avantage fiscal et optimisez votre investissement immobilier !