Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?

Une société civile immobilière permet de gérer un bien ou patrimoine immobilier qui appartient à plusieurs personnes.

Les professionnels intervenant dans l’immobilier comme les notaires et les banquiers ont toujours intérêt à ce qu’un client crée une société. Pour le notaire, c’est une question d’honoraires, pour le banquier, la gestion d’un nouveau compte.

Toutefois, vous devrez vous poser la question de l’opportunité d’une telle constitution si vous voulez investir dans l’immobilier.

Répondons maintenant aux principales questions et tentons de clarifier tout cela.

Les différentes catégories de SCI

SCI familiale

La SCI familiale est également appelée SCI de gestion ou de location. Son but consiste dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

SCI d’attribution

C’est une société constituée pour gérer un ensemble immobilier qui devra être reparti en lots. C’est aux associés que les lots devront être attribués. Elle se chargera de gérer et d’entretenir l’ensemble des lots jusqu’à leur attribution suite à laquelle elle devra être dissoute.

Elle peut être constituée pour gérer une indivision suite à un immeuble hérité par plusieurs personnes.

SCI de construction vente

C’est une forme de SCI qui permet de construire des logements et de les revendre. Elles sont constituées par des promoteurs immobiliers dans le cadre de leur travail s’ils n’opèrent qu’une seule opération de ce genre dans l’année.

Dans le cas contraire, il leur faudra constituer une société commerciale.

SCI de jouissance à temps partagé

Il s’agit d’un type de société crée par des associés qui jouissent d’un temps d’occupation à tour de rôle au prorata de la participation de chacun. Durant la période de jouissance, l’associé jouira de l’usus et du fructus.

Cela veut dire qu’il pourra utiliser l’immeuble ou le louer et en percevoir les fruits de sa location en toute tranquillité.

Les atouts de la SCI

La SCI permet de contourner les limites du pouvoir d’achat.  Plusieurs personnes, généralement d’une même famille, mutualisent leurs moyens financiers pour acquérir un bien immobilier.

La constitution de ladite société permet non seulement de l’acquérir mais également de la gérer  afin d’éviter les mésententes éventuelles.

Chaque associé détient une part de la société équivalant à la valeur de son investissement. La souplesse des règles civilistes permettent de déterminer librement les modalités de gestion dans les statuts. Cette liberté s’étend au choix du locataire, à la vente, à la rénovation, etc.

Enfin, vous pourrez anticiper la transmission de vos parts sociales à vos héritiers, en calculant le nombre pour ne pas dépasser le seuil d’abattement. Plusieurs clauses peuvent être insérer dans les statuts pour augmenter ou restreindre certaines liberté.

Par exemple, vous pourrez stipuler dans les statuts qu’un associé pourra céder sa part sans l’accord des autres associés ou plutôt que nul ne pourra le faire avant l’échéance d’un certain nombre d’années.

Les limites de la SCI

La première limite consiste dans la forme organisationnelle : une société.

La constitution d’une société demande bien souvent l’intervention d’un professionnel du droit du fait d’un jargon et d’un langage assez particulier que le profane peine à comprendre.

Dès lors que vous prévoyez des clauses spéciales, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel tel qu’un notaire ou un avocat pour qu’il puisse traduire en termes juridiques dans les statuts, les accords que vous avez émis en termes profanes.

La société devra également être gérée.

De ce fait, il vous faut convoquer une assemblée générale ordinaire chaque année et éventuellement des assemblées générales extraordinaires en cas d’urgence.

Vous devrez aussi tenir la comptabilité et tout ceci à un coût. Le coût de constitution tourne généralement autour de 2 000 euros (si vous faites rédiger vos statuts) ou environs 500 euros (si vous passez par un service standard).

D’un point de vue fiscal, vous aurez le choix entre un impôt sur le revenu ou un impôt sur la société mais vous ne pourrez pas encaisser les bénéfices industriels et commerciaux du fait que ce n’est pas une société commerciale (mais bien une société civile !).

Ainsi ce ne sera pas le tribunal de commerce qui sera compétent mais le tribunal de grande instance en cas de litige.

Pour la location meublée

A cause du type d’imposition, vous ne pourrez pas faire de location meublée.

Votre seul choix restera la location vide. Un point qui risque de réduire votre éventail de clients surtout si le local se trouve dans un site touristique ou estudiantin. Cela étant dit, sous le seuil des 10% du montant de vos recettes totales, l’administration accepte la location meublée.

De même vous ne pourrez acheter des immeubles en mauvais état pour les rénover et les revendre à partir de votre SCI sauf si l’opération ne se fait qu’une fois par an. Car sans ça il vous faudra le statut de marchand de bien. Tout comme l’appétit vient en mangeant, il faudra faire attention à ne pas dépasser la norme.

L’opportunité de créer une SCI

D’abord, l’opportunité de créer une SCI réside dans l’achat d’un bien par plusieurs personnes et dans la transmission de patrimoine aux héritiers.

Pour le premier intérêt, la SCI permet d’acheter un bien dont la valeur est trop grande pour chacune des personnes qui le convoitent. Au final, elles décident de l’acquérir ensemble à travers une entité détenant une personnalité juridique propre différente des leurs. Cette personnalité propre fait qu’elle est moins contraignante et la gestion plus souple que l’indivision.

Pour le second intérêt, il s’agit du cas où vous avez plusieurs enfants et ne souhaitez pas qu’il y’ait des conflits après votre décès. Vous organisez votre patrimoine immobilier en une société afin de parer à tout conflit ultérieure.

Enfin, l’idée reçue selon laquelle il ne faut pas créer une SCI si on ne dispose que d’un seul bien immobilier est complètement fausse. C’est au contraire beaucoup plus avantageux si vous voulez enchaîner les investissements et avoir un profil sain auprès des banques.

Préférer la SCI à l’indivision pour les investissements locatifs

La SCI par rapport à l’indivision présente l’avantage de la durabilité.

L’indivision est une situation précaire destinée à évoluer vers la répartition du bien. C’est souvent la situation après la mort d’une personne avant que l’héritage ne soit complètement acté.

Ainsi, pour investir dans le locatif, il nous faut une situation stable pour de nombreuses années. Cela permet d’avoir un retour sur investissement et plus de liberté dans la gestion.

Pour une indivision, un indivisaire peut réclamer sa part à tout moment même si cela nécessite la vente du bien. C’est cette situation d’instabilité que la SCI vient corriger.

Pour la SCI, la loi encadre les règles de gestion qui sont matérialisées par les statuts. Les décisions importantes risquant d’affecter l’existence ou la nature de la société requièrent un vote et l’accord d’une majorité qualitative.

En réalité, la SCI concrétise un projet commun. Comme pour toutes les sociétés il faut un affectio societatis, c’est-à-dire une volonté de s’associer.

Ainsi, une SCI peut acquérir un projet immobilier locatif comme un bien familial destiné à être préservé.

D’un point de vue de l’impôt et de la fiscalité

L’avantage fiscal de la SCI se trouve dans la transmission du patrimoine. L’intervention de la SCI peut être à priori ou à posteriori. En d’autres termes, il peut s’agir d’un cas où l’investissement locatif précède la constitution de la SCI ou au contraire que la constitution de la SCI a pour but un investissement immobilier.

Si la société fut créée par les deux conjoints, il est possible d’associer leurs enfants pour une part minoritaire pendant qu’ils sont encore vivants. Les enfants devront déclarer leurs nouveaux revenus imposables.

En deçà de 100 000 euros la transmission entre parents et enfants bénéficie d’une exonération fiscale. Ainsi, la création d’une SCI permet de transmettre une valeur supérieure au plafond sus-indiqué sans générer pour autant d’impôts sur la donation.

La SCI est également une option intéressante si votre investissement locatif est financé par un emprunt. En effet, si une transmission immobilière en nom propre est faite, la base imposable sera la valeur du bien alors que les deux tiers par exemple peuvent être constitués de l’emprunt bancaire. Avec la constitution d’une SCI, c’est sur la base du 1/3 restant que l’impôt sera calculé. La SCI permet une optimisation fiscale en utilisant l’effet de levier. Il s’agit de réduire les impôts lors de la transmission de l’investissement locatif.

S’agissant du choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur la société (IS), le choix opportun dépend de certains paramètres. Pour le premier, il s’agit d’intégrer directement les revenus de votre SCI dans votre patrimoine.

Ainsi, votre base imposable augmentera. Si la SCI est votre seule source de revenus, cela peut passer.

Si vous gagnez déjà bien votre vie, vous risquez de beaucoup payer. Mais comme dit ci haut, vous bénéficierez d’abattements fiscaux sur la plus-value réalisée en cas de transmission. Par contre, si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, vous devrez payer des impôts sur la plus-value réalisée.

Cependant, c’est le régime idéal pour la conservation de patrimoine sur le long terme. L’impôt sera tiré sur la société ce qui opérera une distinction nette entre le patrimoine de la société et ceux des associés.

Eu égard à tout cela, il est important, choisir l’impôt sur le revenu (IR) est conseillé si une grosse plus-value est envisagée et si le bien acquis doit être rénové (déficit foncier). Au cas contraire, on peut choisir les sociétés (IS) pour l’amortissement, garder sur le long terme et enchaîner les investissements.

L’IR permet de profiter de la réduction d’impôts pour cause de rénovation. Opter pour un impôt sur la société est intéressant si on ne souhaite pas entremêler les deux patrimoines, considérer son investissement comme une assurance vie, et si on n’envisage pas d’effectuer des travaux de rénovation.

Il faudra ensuite penser à la revente qui, d’un point de vue l’égal, doit être fait avec un accord qui réunit les associés.