Devenir rentier immobilier sans apport : le guide ultime

Qui n’a jamais rêvé de devenir rentier ? Bien que « rentier » ne soit pas une profession, la perspective d’arrêter de travailler et de recevoir l’équivalent d’un salaire chaque mois grâce à ses actifs est un projet qui en attire plus d’un.

Voyons ensemble de quoi vous auriez besoin pour constituer un patrimoine suffisant et en combien d’années cela serait possible. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour devenir rentier immobilier sans apport et ainsi accéder à la liberté financière !

Que veut dire être rentier ?

Si devenir rentier signifie bénéficier d’une rente provenant d’actifs, cela n’est pas pour autant synonyme d’être riche.

Commençons par le commencement. Selon la définition du Larousse, un rentier est « celui ou celle qui a des rentes, qui vit de revenus non professionnels ».

Autrement dit, c’est une personne qui n’a plus besoin de se lever le matin pour aller travailler. Cette personne n’est pas dépendante d’un patron, elle n’est pas dépendante d’un salaire et pas non plus d’une éventuelle assurance chômage ou retraite. Car ce sont ses actifs qui travaillent pour elle, et non l’inverse.

Rentier n’est donc ni une profession, ni un travail, mais plutôt le fait de toucher une rente.

Bien qu’un rentier soit, dans l’imaginaire collectif, une personne immensément riche, devenir rentier commence à partir du moment où vos revenus passifs couvrent suffisamment vos dépenses pour en vivre.

Une personne seule, sans enfant, dans un pays où le coût de la vie n’est pas cher, peut très bien être « rentière » avec seulement 1 000 € par mois.

Cependant, admettons-le, c’est quand même beaucoup plus sympa d’être rentier en famille, proche des siens, avec des revenus plus conséquents.

Maintenant que cela est dit, comment s’y prendre pour devenir rentier immobilier sans apport ?

Le secret pour devenir rentier de l’immobilier

Le rentier de l’immobilier sera celui qui percevra suffisamment de loyers issus de son patrimoine, et pour qui il restera suffisamment de bénéfices (ou de cash-flow) pour en vivre, après avoir payé toutes ces charges et bien évidemment toutes ses taxes.

L’immobilier a ceci de formidable qu’il n’est pas si difficile à mettre en place et qu’il permet de créer des rendements illimités en empruntant l’argent des banques.

Pour dégager suffisamment de cash-flow, vous aurez besoin d’un parc immobilier conséquent, ce qui veut dire que votre projet doit s’inscrire dans le long terme et que vous devrez avancer méthodiquement pour construire un patrimoine qui vous rapporte suffisamment de revenus.

Atteindre cet objectif est largement faisable à quiconque s’en donne les moyens. Un bémol cependant : oubliez les systèmes qui vous promettent richesse du jour au lendemain. Si c’était si facile, tout le monde le ferait.

Le secret pour devenir rentier avec l’immobilier, c’est de contrôler son autofinancement ; c’est-à-dire la capacité pour votre bien immobilier de financer non seulement les sommes empruntées, mais aussi les charges et les impôts.

Cash-flow ou capitalisation ?

Il y a plein de façons de trouver des biens qui s’autofinancent. Ce sont généralement des biens dont la rentabilité est supérieure à 10 %. Ce que vous devez retenir, c’est qu’il y a deux grandes orientations pour investir dans l’immobilier :

1. La première est : générer de la capitalisation
2. Et la seconde est : générer du cash-flow

Autrement dit soit vous ne dégagerez pas de rendement, mais vous empocherez une belle somme en cas de revente (capitalisation) ; soit vous dégagez un rendement (cash-flow), mais ne vous attendez pas à faire de grosse plus-value à la revente.

Le top du top est de cumuler les deux, mais comme vous le savez « on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre ». Disons que ça reste beaucoup plus difficile à trouver.

Pour devenir rentier, votre objectif sera donc évidemment être de viser le cash-flow.

Pour générer du cash-flow, sachez donner de la valeur à votre bien

La multitude de possibilités d’investissement

L’immobilier vous offre énormément de possibilités en termes d’acquisition. Vous avez les places de parking, les caves, les appartements, les maisons, les terrains, les commerces, les bureaux et les immeubles pour ne citer qu’eux.

Tous ont des avantages et des inconvénients, nous y reviendrons plus tard, car ce n’est pas le but de cet article.

L’idée maîtresse à retenir est que, de base, ce n’est pas le bien qui fait la différence au niveau du cash-flow, mais plutôt sa transformation. C’est-à-dire que bien souvent le bien en soi ne génère pas assez de revenus tel quel sur le marché. Vous aurez besoin de vous projeter afin de lui donner une autre dimension plus profitable.

5 transformations qui vous feront générer du cash

Voici les 5 transformations les plus pratiquées :

• Faire des travaux pour louer plus cher
• Faire une découpe : transformer un appartement familial en plusieurs studios
• Faire une colocation
• Faire de la location touristique
• Faire de la location meublée
• Optimiser la fiscalité du bien (passer d’un régime d’imposition à un autre)

Vous voyez, tous ont en commun de modifier une situation en une autre pour amener à générer plus de cash.

Attention toutefois à bien vous renseigner avant.

La location saisonnière par exemple, est un très bon business (puisque le montant des loyers est plus élevé qu’une location classique). Mais il existe des contraintes où vous pouvez être limité en nombre de jours de location dans de nombreuses villes en France et en Europe, il s’agit d’être prudent et de bien faire ses estimations avant. D’autant que ce type d’investissement se montre très fragile lorsque l’économie du tourisme va mal… regardez ce qu’il s’est passé avec le Covid-19.

De nos jours, je préfère nettement investir dans un petit immeuble avec travaux pour faire de la location classique en longue durée. Cela me permet de diversifier mon risque puisque j’ai plusieurs locataires dans un seul lot et c’est aussi plus rassurant pour la banque.

Achetez de petits immeubles avec travaux

Les immeubles avec travaux couteront moins cher. En le transformant en logement ultra-qualitatif, vous vous faciliterez la mise en location.

Se dire qu’on achète un immeuble entier peut faire peur. Car la plupart d’entre nous avons l’image d’un grand immeuble qui coûte des millions d’euros.

Mais un immeuble sur 2 niveaux comprenant 3 ou 4 appartements reste un projet accessible et finançable par une banque.

Vous en trouverez en dehors des grandes villes, avec des premiers prix allant de 100 000 à 200 000 €.

Lors d’une telle acquisition, le principe reste le même que pour tout autre achat : assurez-vous de pouvoir négocier le prix pour réaliser une bonne affaire. Étudiez également la demande locative pour le type de bien proposé avant de vous lancer. Vous pourrez ainsi projeter le montant des loyers et valider votre projet.

Dernier conseil, prenez un immeuble sans ascenseur, cela génère beaucoup moins de frais et de gestion.

Pour devenir rentier sans apport : vous aurez besoin d’emprunter

Si vous n’avez pas de capital de départ pour lancer votre projet, alors il existe une solution.

Lorsqu’arrivera l’étape du financement, la solution pour ne pas mettre d’apport consiste à négocier avec sa banque un prêt à 110 %, qui couvre à la fois :

• le prix d’acquisition,
• les frais de garantie,
• les frais de notaire,
• les frais d’agence
• et les éventuels frais de dossier.

C’est avec un prêt à 110 % que j’ai fait ma toute première acquisition en région parisienne en 2008. À l’époque il s’agissait d’un appartement 2 pièces que j’avais transformé en studio pour en faire une mise en location saisonnière.

Vos échanges avec la banque vous amèneront forcément à positionner un taux pour votre crédit. Au risque de vous décevoir, sachez que le taux est une variable du prêt bancaire parmi tant d’autres. Avoir le taux le plus bas est loin d’être la chose la plus importante. Votre priorité reste avant tout de décrocher un crédit sans apport.

Et pour ça il va falloir s’accrocher, car, soyons francs, les banques sont de plus en plus réticentes.

Quelles conditions de financement faut-il pour devenir rentier sans apport ?

Comprendre l’apport

D’ordinaire, lorsque vous empruntez aux banques, il est d’usage de mettre un apport dans le projet.

C’est rassurant pour la banque, qui voit en vous un investisseur sérieux prêt à engager ses finances dans son propre projet.

L’apport peut varier, généralement de 10 % à 30 %, de façon à couvrir a minima les frais de notaire et les frais de garantie.

Le financement à 110 % vous permet d’emprunter la totalité du coût du projet, incluant le prix du bien, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, les éventuels frais de dossier et donc aussi les travaux si vous avez prévu une transformation.

Le prêt à 110 % vous permet donc de devenir propriétaire sans débourser un sou de sa poche. Plutôt une aubaine si vous souhaitez devenir rentier sans apport. Il est généralement accordé pour une durée de 20 ou 25 ans.

Les banques auront tendance à préférer les durées plus courtes. N’espérez pas obtenir un financement sur 30 ans, sauf cas exceptionnel.

Quelles conditions sont demandées par les banques pour décrocher un prêt à 110% ?

Comme pour tout projet de financement, les banques auront besoin d’analyser votre situation afin d’obtenir des garanties financières. C’est-à-dire que la banque voudra s’assurer de pouvoir récupérer son argent en cas d’impayés.

Mais alors sous quelles conditions une banque accepterait tel de vous financer la totalité du projet sans apport ?

En règle générale, vous aurez besoin de justifier de plusieurs critères :

• Une situation financière stable, avec un contrat de travail en CDI, de préférence fonctionnaire
• Un niveau de revenus suffisant
• Une gestion des comptes en bon père de famille (c’est-à-dire aucun découvert récent, aucune dépense liée aux jeux d’argent…)
• Un projet d’investissement rentable et qui s’autofinance
• De préférence, une épargne régulière et disponible
• Un taux d’endettement faible
• De préférence, aucun crédit à la consommation

Ce sont les critères que l’on rencontre le plus souvent. Toutefois, sachez que chaque cas est unique et que vous-même vous êtes un cas particulier.

Le mieux reste de prendre rendez-vous avec sa banque pour lui demander ce qu’elle attend de vous afin de vous financer à 110 %.

Mais attention, bon nombre de banquiers, mal renseignés ou qui ne pratiquent tout simplement pas le 110 %, pourront vous répondre que c’est impossible. Ne vous arrêtez pas à un refus. Allez voir une autre banque et expliquez-lui votre projet immobilier.

Je parle bien du projet immobilier !

Car ne dites pas à votre banquier que votre projet est de devenir rentier, c’est personnel. Cela ne fait pas du tout partie de sa logique. Il ne comprendrait tout simplement pas et pire encore, vous pourriez lui faire peur.

Combien de milliers d’euros faut-il investir pour être rentier avec l’immobilier  ?

Comme nous l’avons vu, devenir rentier immobilier sans apport consiste à faire l’acquisition de plusieurs biens immobiliers afin de dégager suffisamment de rendement pour en vivre.

Dans cette logique, notez bien que les bonnes affaires se font à l’achat ; pas à la revente.

Vous devrez donc négocier les prix des biens acquis et prendre en compte toutes les charges pour être sûr d’avoir un bien qui s’autofinance. L’objectif étant de pouvoir dégager assez de rentabilité derrière.

Pour un immeuble de rapport acquis 150 000 €, voici le rapide calcul de rentabilité que nous pouvons faire :

Sur le papier, avant impôt, vous pourriez dégager un rendement de 505 €/mois. Pour en vivre, avec l’objectif d’un revenu mensuel de 2 500 € admettons, vous auriez donc besoin de 5 immeubles équivalents.

Cela étant dit, vous devez considérer que vous serez taxé par l’État sur ces revenus.

De base sur un logement nu au régime réel, vous êtes taxé à 70 % ! Ça fait mal. Heureusement, bien maitrisée, la fiscalité est « optimisable ». Vous pourrez transformer l’impôt en levier d’investissement et ainsi éviter d’en payer.

N’avez-vous jamais entendu dire que les riches ne payaient pas d’impôts ? C’est en quelque sorte vrai. Nous y reviendrons dans un prochain article.

Dans un premier temps, concentrez-vous d’abord sur la recherche de biens et commencez votre premier investissement si ce n’est pas déjà fait 😉

Devenir rentier immobilier sans apport : rêve ou réalité ?

Vous l’aurez compris, devenir rentier de l’immobilier sans apport est possible en utilisant l’effet de levier de l’emprunt grâce aux banques.

Vous pourrez grâce à cela dégager un revenu et commencer à assembler les pièces du puzzle pour bâtir votre nouveau projet de vie.

Sachez à l’avance que la route sera longue et fastidieuse. Mais en tant que futur rentier, ne vous découragez jamais. La réalité n’est pas bien méchante. Il faut juste savoir qu’on ne devient pas rentier du jour au lendemain et que quelques appartements ne suffiront pas. Vous allez devoir faire l’acquisition d’assez de biens pour dégager suffisamment de revenus locatifs.

Vous pourriez atteindre la liberté financière en seulement quelques années. Sachez que la plupart des personnes sérieuses dans ce projet y parviennent en 10 ans. Ensuite, elles peuvent vivre de leurs rentes et profiter de la vie.

Petit à petit votre projet va se mettre en place. Tant que les revenus locatifs ne seront pas suffisants pour en vivre, l’immobilier sera alors pour vous un complément de revenus. Vous pourrez gagner de l’argent avec, sans pour autant en vivre immédiatement.

Sur votre route, méfiez-vous aussi des fausses promesses. On voit ici et là fleurir des informations qui peuvent porter à confusion. Certains n’hésitent pas à conseiller des techniques hasardeuses, sinon trompeuses pour vous promettre des rentabilités faramineuses en un temps record.

L’un des aspects importants pour discerner le vrai du faux et pour se faire son propre avis est sans doute de se former. Vous irez beaucoup plus vite et vous réduirez votre marge d’erreur avec une formation qui vous permettra d’apprendre les principes clés de l’investissement locatif.

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