Comment vendre un bien immobilier en SCI – Comment faire ?

Vous venez de créer une Société Civile Immobilière et maintenant vous avez besoin de procéder à la vente du bien immobilier rattaché à votre SCI.

Quelles sont les façons dont le bien immobilier en question peut être vendu ?

Devez-vous passer par la dissolution de la SCI pour passer un acte de vente ?

Nous vous donnons maintenant toutes les réponses pour comment vendre un bien immobilier en SCI.

Piqûre de rappel : qu’appelle-t-on une société civile immobilière

L’acronyme SCI, c’est-à-dire société civile immobilière dont le fonctionnement repose sur un principe associatif entre deux personnes au minimum.

L’objectif est de faire l’acquisition de un ou de multiples biens immobiliers.

Dans ce processus d’achat, il est possible que soit concernée une personne physique ou encore une personne morale.

En matière législative, les textes n’imposent pas de capital social afin de monter une société civile immobilière.

Il revient directement à la SCI de bénéficier du droit de propriété sur le bien immobilier.

À noter également que le montage d’une SCI est passible d’être établi sous seing privé ou encore devant un notaire.

Vente du bien immobilier en SCI : comment faire ?

D’un point de vue légal, la vente du bien immobilier doit être réalisée avec un accord qui réunit les associés.

La mise en vente du bien immobilier ne doit jamais signifier une dissolution de la société civile immobilière.

Lors du processus de vente, l’ensemble des associés concernés sont obligatoirement soumis au régime des plus-values. Le bien immobilier peut également profiter d’une exonération de taxe selon certaines conditions.

La procédure de vente d’un bien immobilier en SCI

La mise en vente du bien immobilier en SCI est définie avec un accord conclu à l’unanimité entre les partenaires associés. À partir de la vente du bien immobilier, tous les associés vont être dans le devoir de procéder au partage de la taxe calculée sur le régime des plus-values.

Pour ce calcul, vous devrez d’une part vous baser sur le prix de l’achat du bien immobilier et y ajouter en plus des frais de notaire.
Autrement dit les frais d’acquisition. Cette taxe est automatiquement partagée entre les associés de la SCI en fonction de la part de chaque membre. Cependant, le bien immobilier est passible d’exonération de la taxe à condition que la SCI soit en sa possession depuis aux minimums trente ans.

Vendre des parts immobilières en SCI

La seconde alternative pour vendre un bien immobilier en société civile immobilière consiste à vendre des parts.

À noter, que cette possibilité est aussi applicable à partir du moment où se trouve un désaccord, un conflit entre les associés pour la mise en vente d’un bien immobilier.

En procédant à la vente de leur part, les associés sont automatiquement contraints à une taxation sur la plus-value.

Cette dernière est toutefois calculée au cas par cas. En fonction des situations, le bien immobilier est susceptible d’être exonéré de la taxe.

Afin de calculer la part des plus-values détenues par les associés, vous devez faire un différentiel entre le tarif de cession et le tarif d’acquisition de chaque part auquel il faut ajouter les frais de notaire ( autrement dit le prix d’acquisition).

Pour certaines situations, il faut réajuster le prix de l’acquisition :

1. Lorsque l’associée en question a été contraint par des impositions sur des bénéfices non perçus.
   Dans ce cas, le prix de l’acquisition sera augmenté proportionnellement en fonction des montants sur les bénéfices.
2. Un associé a enregistré une déduction sur son bénéfice. Dans cette situation, le tarif d’acquisition va subir une dimension proportionnelle au montant sur le déficit.

SCI : vente de parts sociales

Lorsque les associés de la SCI ne sont pas parvenus à un accord, une solution est de procéder à la vente de parts sociales aux autres actionnaires.

Il est également possible de choisir une personne morale mais les associés conservent un droit prioritaire pour le rachat de vos parts.

Vous devez également savoir que le code civil vous impose le droit de céder vos parts seulement et seulement si les associés sont en plein accord avec votre décision.

Mais heureusement, les statuts de la société civile immobilière peuvent prévoir des dispositions annexes.

Par exemple, la mise en vente de parts sociales est soumise à une décision de la majorité.

Vous devez savoir également que dans cette situation, vous devrez vous appuyer sur les statuts de l’entreprise.

SCI : comment faire pour vendre un bien immobilier en cas de désaccord des associés ?

Les associés de la SCI peuvent parfois être en désaccord, même si la vente du bien immobilier reste lucratif financièrement.

Selon les principes de vente, la gestion du bien immobilier revient aux associés.

Mais en cas de conflit, les associés peuvent avoir recours à un avocat lorsqu’un accord amiable n’est pas trouvé. Des décisions légales seront engagées en fonction des statuts de la SCI.

Dans tous les cas, la vente du bien immobilier reste assujettie en fonction du prix de vente et chaque associé recevra un montant proportionnel à son investissement.

Lorsqu’un associé veut sortir de la société civile immobilière, en dehors d’un contexte de vente, il peut procéder à la vente de ses parts et la loi prévoit également un droit de retrait permettant la récupération de la valeur des apports personnels.

Enfin, vous devez savoir que le responsable d’une société civile immobilière n’a pas le droit de vendre sans l’autorisation de ses associés, un bien immobilier.

Hormis si les statuts le prévoient à la base.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est important de veiller de bien les rédiger.

À ce titre, il reste fortement conseillé de faire appel à un avocat pour rédiger les statuts d’une SCI lorsque vous prévoyez des clauses particulières afin de limiter les risques résultant d’une formulation trop large ou bien encore trop respective de l’objet social de la SCI.

Pour aller plus loin, je vous propose maintenant de nous intéresser au mode de gestion d’une SCI familiale.