Comment investir avec une SCI dans l’immobilier ?

Vous cherchez à savoir comment investir avec une SCI pour constituer votre patrimoine immobilier ?

S’il est possible de faire un achat seul (en son nom propre) ou à plusieurs (en indivision ou via une société), il est faisable de procéder à ce type d’investissement à travers une SCI.

Réputé comme étant le couteau suisse de la gestion de patrimoine immobilier, de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages de cette procédure ? Comment effectuer un achat de bien par la SCI ?

Immo Club Invest fait le point sur ce qu’il faut savoir pour créer et investir avec une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI ou société civile immobilière est une solution juridique pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Elle doit être créée par 2 actionnaires au moins, pouvant être des personnes de la même famille. Il peut également s’agir de personnes physiques ou morales.

La durée de vie maximale d’une SCI est limitée à 99 ans, mais peut être plus courte. Durant ce laps de temps, les actionnaires devront partager, au prorata, les bénéfices de leurs investissements dans le capital de la société.

De par son caractère civil, la SCI n’a pas le droit de réaliser des activités commerciales. Elle ne peut pas travailler dans la construction ou encore la location de bien meublé. Par contre, elle peut procéder à la location et la gestion d’un bien non meublé qui lui appartient.

Il existe 4 différents types de sociétés SCI :

• La SCI classique : pour l’achat de biens immobiliers à louer ;
• La SCI construction-vente : pour faire de la promotion immobilière (construire des biens immobiliers pour la location) ;
• La SCI d’attribution : pour construire des biens immobiliers afin de les attribuer aux actionnaires ;
• Et enfin, la SCI de jouissance à temps partagé : pour acquérir une résidence secondaire à plusieurs avec une mise à disposition sur des périodes préalablement définies.

Les étapes à suivre pour investir à travers une SCI

La création d’une SCI est une étape très simple et rapide à effectuer dès lors qu’on souhaite investir dans l’immobilier :

• Réaliser les apports au capital social ;
• Rédiger les statuts de la SCI ;
• Enregistrement auprès de l’administration fiscale correspondant (centre des impôts de la ville de constitution de la SCI) ;
• Publication d’une annonce légale dans un média dédié ;
• Immatriculation au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

Ces démarches peuvent être effectuées par l’un des actionnaires ou confiées à une entreprise spécialisée si vous n’avez pas le temps.

Toutefois, la rédaction des statuts est la phase la plus compliquée de cette démarche. Ne pensez pas qu’il suffit de trouver un modèle de statut sur internet !

Ce document devra déterminer le mode de fonctionnement de la SCI, les fonctions et les avantages de chacun des membres. Il doit contenir, la dénomination sociale, l’adresse du siège, l’identité des associés, le montant des apports au capital effectués ainsi que la désignation du dirigeant.

Les caractéristiques d’une SCI

La société civile immobilière SCI est idéale pour acheter et gérer des biens immobiliers à plusieurs.

Une responsabilité solidaire

Dans le cas d’une SCI, il est essentiel de savoir que les associés sont responsables et solidaires. De ce fait, en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux, les autres devront se charger du recouvrement des mensualités.

Par la suite, l’actionnaire défaillant devra rembourser la somme avancée par ses partenaires. S’il ne le fait pas, les associés pourront se retourner contre lui afin d’exiger les sommes dues.

Facilitation de la transmission de patrimoine immobilier

Vous pouvez créer une SCI familiale avec les membres de votre famille et des personnes proches. Il sera plus facile de transmettre la société de génération en génération puisque la démarche est simplifiée.

L’actionnaire pourra également mettre à l’abri son concubin en cas de décès, via le système de démembrement croisé des parts.

Réduction des risques de conflit

Choisir d’investir en SCI est une solution idéale pour éviter les risques de conflit entre les partenaires. Le fait de définir un gérant pour la société garantit à celui-ci d’avoir la liberté de prise de décision.

Il s’agit d’un avantage de la SCI comparé à une indivision. De plus, chaque acquéreur peut vendre ses parts s’il ne souhaite plus faire partie de la SCI.

Une fiscalité plus souple

Vous pouvez bénéficier de différents dispositifs de défiscalisation. Vous pourrez faire un achat immobilier avec la loi Pinel ou la loi Malraux.

De cette manière, vous aurez des avantages fiscaux sur le long terme. Par ailleurs, vous pouvez être exemptée d’impôts sur les plus-values si vous vendez des parts de la SCI après 22 ans de détention. C’est aussi le cas des ventes d’un montant égal ou inférieur à 15 000 €. 

Les obligations de la SCI : ce qu’il faut savoir

Sachez que la SCI requiert de la gestion. Vous devrez tenir une comptabilité, même si celle-ci est assez simple. Lorsque vous n’êtes pas habitué à ce genre de tâche, vous pouvez y passer parfois beaucoup de temps et même faire des erreurs qui pourraient coûter cher à la SCI.

Cette société devra également effectuer des assemblées générales ou encore publier des comptes.

En ce qui concerne la fiscalité, sachez que votre société peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

SCI à l’IR

Les associés sont directement imposés en fonction du nombre de leurs parts dans la société.

Les revenus générés par la société seront imposés sur les associés en prenant en compte le nombre de parts détenu.

Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien acheté en votre nom propre. Par contre, les plus-values seront taxées selon le régime des plus-values immobilières. Mais les intérêts d’un prêt pour acquérir des parts de la SCI seront également déductibles. Les associés peuvent bénéficier de régimes fiscaux tels que le dispositif Robien classique et le dispositif Borloo neuf.

SCI à l’IS

Il s’agit du premier choix des investisseurs lorsqu’ils créent une SCI. Dans ce cas, vous aurez à suivre le régime d’imposition des sociétés. Ce sera la SCI qui est imposée et les dividendes ne seront pas touchés. L’IS permet aussi de réaliser des déductions sur les amortissements des biens acquis et les frais de notaire sont déductibles aux impôts. Elle permet en plus de réaliser une location meublée, à condition qu’elle ne représente que 10 % des revenus fonciers de la société.

Vous souhaitez en savoir plus sur la SCI et son mode de fonctionnement ? Poursuivez votre visite en lisant notre article : Tout savoir sur comment fonctionne une SCI immobilière.