Vous songez à acheter un bien immobilier et vous aimeriez le faire en SCI ? Découvrez toutes les astuces et conseils pour réussir votre acquisition. Toutes les réponses à votre question : comment acheter un bien en SCI ?
La SCI désigne la Société Civile Immobilière et est une forme juridique destinée aux personnes qui souhaitent se lancer dans l’achat immobilier.
La rédaction des statuts sociaux
Avant de procéder à l’achat d’un bien en SCI, il faut d’abord procéder à la rédaction des statuts de la SCI.
Ces statuts permettent de mettre en place les règles de fonctionnement de la SCI.
La réalisation des statuts est essentielle pour réussir son acquisition immobilière en SCI. Il est important de savoir que la création d’une SCI requiert un nombre minimum de 2 personnes peu importe leurs origines.
Les clauses statuaires doivent être définies par les associés. Parmi elles, les plus importantes sont :
- l’objet de la SCI,
- le gérant de la SCI qui est très important dans le cas d’une SCI familiale pour transmettre un patrimoine,
- le fonctionnement de la SCI,
- les normes d’entrées et de sorties d’associés
Ces clauses pourront être rédigées par les associés eux-mêmes ou avec l’aide d’un professionnel juridique (avocat ou notaire).
La fiscalité
C’est également un élément important à observer lorsque vous vous posez la question comment acheter un bien immobilier en SCI.
Bien qu’elle ait pas mal bougée ces dernières années, la fiscalité reste un levier d’optimisation pour permettre aux associés de rendre leur bien plus rentable.
L’imposition de la SCI joue un rôle essentiel. Elle peut se faire à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur les revenus. Généralement, c’est l’IR qui est choisi par défaut, car considéré comme plus simple.
Toutefois, l’impôt sur les sociétés demeure bien plus intéressant lorsqu’on veut optimiser sa fiscalité.
Par ailleurs, si vous prévoyez de faire une location meublée, sachez que l’imposition se fait obligatoirement à l’impôt sur les sociétés.
Les apports
Lors d’un achat en SCI, différents modes de financement qui sont possibles.
Les associés peuvent recourir à l’emprunt ou faire usage de leurs fonds propres.
Dans ce cas, le montant peut être viré au capital de la société. Cet apport pourra servir pour faire l’acquisition d’un bien. Les apports se font en compte courant et le remboursement se fait à gré.
Dans le cas où les apports en numéraire sont insuffisants : la SCI effectue un emprunt. Elle contracte donc un prêt auprès d’une banque qui demandera systématiquement à ce que les associés se portent caution solidaire.
Financer une acquisition immobilière via l’emprunt bancaire
L’acquisition immobilière peut être financée grâce à deux solutions d’emprunt bancaire :
- Un emprunt personnel effectué par les associés puis la somme est prêtée à la SCI.
- La SCI se base sur un emprunt : c’est le cas le plus courant. La banque demande alors aux associés de se porter caution.
Pour réussir un achat immobilier en SCI, il est important que les associés fassent le calcul des frais qui sont engendrés par les différents moyens de financement du bien immobilier.
En ce qui concerne la garantie, généralement les banques demandent une garantie hypothécaire et une garantie personnelle.
Donation et démembrement de propriété
Les avantages de la SCI font qu’elle est très privilégiée pour transmettre un patrimoine. Lors d’un achat en SCI, il est important de se poser des questions concernant la donation de parts sociales.
Un abattement de 100 000 euros est attribué au donateur et cet abattement peut être renouvelé à chaque 15 ans.
La transmission des parts sociales doit se faire de manière progressive et immédiate pour la réussite de l’achat immobilier en SCI. Le passif doit être tenu en compte lors de l’évaluation de la valeur des parts.
L’achat immobilier en SCI permet de pouvoir effectuer un démembrement de propriété.
Lors de la cession des parts, les associés ont le choix de rester gérant et de céder la nue-propriété. Cela leur permet d’avoir un contrôle sur le patrimoine de la famille jusqu’à leur décès. Ils pourront en même temps réaliser des économies sur les droits de succession.
La SCI est régie par des règles qui lui sont propres : apprenez-en davantage sur son fonctionnement.
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